31. 부동산투자의 분석기법 및 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

ㄱ. 경기침체로 부동산 수익성 악화가 야기하는 위험은 사업위험(business risk)에 해당한다.
ㄴ. 공실률, 부채서비스액은 유효총소득을 산정하는데 필요한 항목이다.
ㄷ. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.
ㄹ. 포트폴리오를 통해 제거 가능한 체계적인 위험은 부동산의 개별성의 기인한다.
ㅁ. 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 내부수익률에 미치는 영향을 분석할 수 있다.

① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄷ, ㅁ
③ ㄱ, ㄹ, ㅁ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

 

 

 

32. 부동산관리방식에 따른 해당 내용을 옳게 묶은 것은?

ㄱ. 소유자의 직접적인 통제권이 강화된다.
ㄴ. 관리의 전문성과 효율성을 높일 수 있다.
ㄷ. 기밀 및 보안 유지가 유리하다.
ㄹ. 건물설비의 고도화에 대응할 수 있다.
ㅁ. 대형건물의 관리에 더 유용하다.
ㅂ. 소유와 경영의 분리가 가능하다.

① 자기관리방식 – ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
② 자기관리방식 – ㄱ, ㄷ, ㅁ, ㅂ
③ 자기관리방식 – ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ
④ 위탁관리방식 – ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ 위탁관리방식 – ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

 

 

 

33. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산마케팅은 부동산상품을 수요자의 욕구에 맞게 상품을 개발하고 가격을 결정한 후 시장에서 유통, 촉진, 판매를 관리하는 일련의 과정이다.
② STP전략은 대상 집단의 시장세분화(segmentation), 표적시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
③ 시장세분화 전략은 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 수요자의 집단을 세분하는 것이다.
④ 표적시장 전략은 세분화된 시장을 통해 선정된 표적 집단을 대상으로 적합한 마케팅활동을 수행하는 것이다.
⑤ AIDA원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계를 통해 공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유마케팅 전략의 하나이다.

 

 

 

34. 사회기반시설에 대한 민간투자법령상 BOT(build-operate-transfer) 방식에 대한 내용이다. (     )에 들어 갈 내용을 <보기>에서 옳게 고른 것은?

사회기반시설의 (  ㄱ  )에 일정기간 동안 (  ㄴ  )에게 해당 시설의 소유권이 인정되며 그 기간이 만료되면 (  ㄷ  )이 (  ㄹ  )에 귀속되는 방식이다.
<보기>
a. 착공 후
b. 준공 후
c. 사업시행자
d. 국가 또는 지방자치단체
e. 시설소유권
f. 시설관리운영권

① ㄱ – a, ㄴ – c, ㄷ- e, ㄹ – d
② ㄱ – a, ㄴ – c, ㄷ- e, ㄹ – c
③ ㄱ – a, ㄴ – d, ㄷ – f, ㄹ – c
④ ㄱ – b, ㄴ – c, ㄷ – e, ㄹ- d
⑤ ㄱ – b, ㄴ – d, ㄷ – f, ㄹ – c

 

 

 

35. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적당 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

• 대상토지 현황: A시 B구 C동 120번지, 일반상업지역, 상업용
• 기준시점: 2023. 12. 28.
• 표준지공시지가(A시 B구 C동, 2023. 01. 01. 기준)

기호 소재지 용도지역 이용상황 공시지가(원/㎡)
1 C동 110 준주거지역 상업용 6,000,000
2 C동 130 일반사업지역 상업용 8,000,000

• 지가변동률(A시 B구, 2023.01.01.~2023.10.28.)
– 주거지역: 3% 상승
– 상업지역: 5% 상승
• 지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함
• 개별요인: 대상토지는 표준지 기호1에 비해 개별요인 10% 우세하고, 표준지 기호2에 비해 개별요인 3% 열세함
• 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정함
• 상승식으로 계산할 것

① 6,798,000원/㎡
② 8,148,000원/㎡
③ 10,197,000원/㎡
④ 12,222,000원/㎡
⑤ 13,860,000원/㎡

 

 

 

36. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

• 대상건물 현황: 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 250㎡
• 기준시점: 2023.10. 28.
• 사용승인일: 2015.10.28.
• 사용승인일의 신축공사비: 1,200,000원/㎡(신축공사비는 적정함)
• 건축비지수(건설공사비지수)
– 2015. 12. 28.: 100
– 2023.10. 28.: 150
• 경제적 내용연수: 50년
• 감사수정방법: 정액법
• 내용연수 만료 시 잔존가치 없음

① 246,000,000원
② 252,000,000원
③ 258,000,000원
④ 369,000,000원
⑤ 378,000,000원

 

 

 

37. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)이 수익환원법인 대상물건은 모두 몇 개인가?

• 상표권
• 임대료
• 저작권
• 특허권
• 과수원
• 기업가치
• 광업재단
• 실용신안권

① 2개
② 3개
③ 4개
④ 5개
⑤ 6개

 

 

 

38. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?
① 수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
③ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
⑤ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

 

 

 

39. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?
① 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
② 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ산정할 때에는 한국부동산원법 에 따른 한국부동산원에게 이를 의뢰하여야 한다.
③ 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
④ 시장 · 군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
⑤ 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.

 

 

 

40. 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
② 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.
③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
④ 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.
⑤ 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

 

 

 



 

2과목 : 민법 및 민사특별법

 

41. 다음 중 연결이 잘못된 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 임차인의 필요비상환청구권 – 형성권
② 지명채권의 양도 – 준물권행위
③ 부동산 매매에 의한 소유권 취득 – 특정승계
④ 부동산 점유취득시효완성으로 인한 소유권 취득 – 원시취득
⑤ 무권대리에서 추인 여부에 대한 확답의 최고 – 의사의 통지

 

 

 

42. 甲으로부터 甲소유 X토지의 매도 대리권을 수여받은 乙은 甲을 대리하여 丙과 X토지에 대한 매매계약을 체결하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 乙은 특별한 사정이 없는 한 매매잔금의 수령 권한을 가진다.
② 丙의 채무불이행이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 매매계약을 해제할 수 없다.
③ 매매계약의 해제로 인한 원상회복의무는 甲과 丙이 부담한다.
④ 丙이 매매계약을 해제한 경우, 丙은 乙에게 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
⑤ 乙이 자기의 이익을 위하여 배임적 대리행위를 하였고 丙도 이를 안 경우, 乙의 대리행위는 甲에게 효력을 미친다.

 

 

 

43. 불공정한 법률행위에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 불공정한 법률행위에도 무효행위의 전환에 관한 법리가 적용될 수 있다.
② 경락대금과 목적물의 시가에 현저한 차이가 있는 경우에도 불공정한 법률행위가 성립할 수 있다.
③ 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있는 경우, 원칙적으로 그 불균형 부분에 한하여 무효가 된다.
④ 대리인에 의한 법률행위에서 궁박과 무경험은 대리인을 기준으로 판단한다.
⑤ 계약의 피해당사자가 급박한 곤궁 상태에 있었다면 그 상대방에게 폭리행위의 악의가 없었더라도 불공정한 법률행위는 성립한다.

 

 

 

44. 복대리에 관한 설명으로 틀린 것은? (특별한 사정은없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
① 복대리인은 행위능력자임을 요하지 않는다.
② 복대리인은 본인에 대하여 대리인과 동일한 권리의무가 있다.
③ 법정대리인은 그 책임으로 복대리인을 선임할 수 있다.
④ 대리인의 능력에 따라 사업의 성공여부가 결정되는 사무에 대해 대리권을 수여받은 자는 본인의 묵시적 승낙으로도 복대리인을 선임할 수 있다.
⑤ 대리인이 대리권 소멸 후 선임한 복대리인과 상대방 사이의 법률행위에도 민법 제129조의 표현대리가 성립할 수 있다.

 

 

 

45. 통정허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당하는 자를 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 파산선고를 받은 가장채권자의 파산관리인
ㄴ. 가장채무를 보증하고 그 보증채무를 이행하여 구상권을 취득한 보증인
ㄷ. 차주와 통정하여 가장소비대차계약을 체결한 금율기관으로부터 그 계약을 인수한 자

① ㄱ
② ㄷ
③ ㄱ, ㄴ
④ ㄴ, ㄷ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

 

 

46. 무권대리인 乙이 甲을 대리하여 甲소유의 X토지를 丙에게 매도하는 계약을 체결하였다. 다음 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 위 매매계약이 체결된 후에 甲이 X토지를 丁에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳤다면, 甲이 乙의 대리행위를 추인하더라도 丁은 유효하게 그 소유권을 취득한다.
② 乙이 甲을 단독상속한 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 본인의 지위에서 추인을 거절할 수 있다.
③ 甲의 단독상속인 戊는 丙에 대해 위 매매계약을 추인할 수 없다.
④ 丙은 乙과 매매계약을 체결할 당시 乙에게 대리권이 없음을 안 경우에도 甲의 추인이 있을 때까지 그 매매계약을 철회할 수 있다.
⑤ 甲이 乙의 대리행위에 대하여 추인을 거절하면, 乙이 미성년자라도 丙은 乙에 대해 손해배상을 청구할 수 있다.

 

 

 

47. 반사회질서의 법률행위에 해당하지 않는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 2023년 체결된 형사사건에 관한 성공보수약정
ㄴ. 반사회적 행위에 의해 조성된 비자금을 소극적으로 은닉하기 위해 체결한 임치약정
ㄷ. 산모가 우연한 사고로 인한 태아의 상해에 대비하기 위해 자신을 보험수익자로, 태아를 피보험자로 하여 체결한 상해보험계약

① ㄱ
② ㄷ
③ ㄱ, ㄴ
④ ㄴ, ㄷ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

 

 

48. 甲은 허가받을 것을 전제로 토지거래허가구역 내 자신의 토지에 대해 乙과 매매계약을 체결하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 甲은 특별한 사정이 없는 한 乙의 매매대금이행제공이 있을 때까지 허가신청절차 협렵의무의 이행을 거절할 수 있다.

ㄴ. 乙이 계약금 전액을 지급한 후, 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전이라면 특별한 사정이 없는 한 甲은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.

ㄷ. 일정기간 내 허가를 받기로 약정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 허가를 받지 못하고 약정기간이 경과하였다는 사정만으로도 매매계약은 확정적 무효가 된다.

① ㄱ
② ㄴ
③ ㄱ, ㄷ
④ ㄴ, ㄷ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

 

 

49. 법률행위의 부관에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
① 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 경우, 그 조건만 무효이고 법률행위는 유효하다.
② 법률행위에 조건이 붙어 있는지 여부는 조건의 존재를 주장하는 자에게 증명책임이 있다.
③ 기한은 특별한 사정이 없는 한 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다.
④ 조건부 법률행위에서 기성조건이 해제조건이면 그 법률행위는 무효이다.
⑤ 종기(終期) 있는 법률행위는 기한이 도래한 때로부터 그 효력을 잃는다.

 

 

 

50. 법률행위의 무효와 추인에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 무효인 법률행위의 추인은 무효원인이 쇼멸된 후 본인이 무효임을 알고 추인해야 그 효력이 인정된다.

ㄴ. 무권리자의 처분이 계약으로 이루어진 경우, 권리자가 추인하면 원칙적으로 계약의 효과는 계약체결시에 소급하여 권리자에게 귀속된다.

ㄷ. 양도금지특약에 위반하여 무효인 채권양도에 대해 양도대상이 된 채권의 채무자가 승낙하면 다른 약정이 없는 한 양도의 효과는 승낙시부터 발생한다.

① ㄱ
② ㄴ
③ ㄱ, ㄷ
④ ㄴ, ㄷ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

 

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Jhey Network Architecture (JNA) 최종관리자.

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