31. 부동산투자의 분석기법 및 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
| ㄱ. 경기침체로 부동산 수익성 악화가 야기하는 위험은 사업위험(business risk)에 해당한다. ㄴ. 공실률, 부채서비스액은 유효총소득을 산정하는데 필요한 항목이다. ㄷ. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다. ㄹ. 포트폴리오를 통해 제거 가능한 체계적인 위험은 부동산의 개별성의 기인한다. ㅁ. 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 내부수익률에 미치는 영향을 분석할 수 있다. |
① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄷ, ㅁ
③ ㄱ, ㄹ, ㅁ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
32. 부동산관리방식에 따른 해당 내용을 옳게 묶은 것은?
| ㄱ. 소유자의 직접적인 통제권이 강화된다. ㄴ. 관리의 전문성과 효율성을 높일 수 있다. ㄷ. 기밀 및 보안 유지가 유리하다. ㄹ. 건물설비의 고도화에 대응할 수 있다. ㅁ. 대형건물의 관리에 더 유용하다. ㅂ. 소유와 경영의 분리가 가능하다. |
① 자기관리방식 – ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
② 자기관리방식 – ㄱ, ㄷ, ㅁ, ㅂ
③ 자기관리방식 – ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ
④ 위탁관리방식 – ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ 위탁관리방식 – ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
33. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산마케팅은 부동산상품을 수요자의 욕구에 맞게 상품을 개발하고 가격을 결정한 후 시장에서 유통, 촉진, 판매를 관리하는 일련의 과정이다.
② STP전략은 대상 집단의 시장세분화(segmentation), 표적시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
③ 시장세분화 전략은 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 수요자의 집단을 세분하는 것이다.
④ 표적시장 전략은 세분화된 시장을 통해 선정된 표적 집단을 대상으로 적합한 마케팅활동을 수행하는 것이다.
⑤ AIDA원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계를 통해 공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유마케팅 전략의 하나이다.
34. 사회기반시설에 대한 민간투자법령상 BOT(build-operate-transfer) 방식에 대한 내용이다. ( )에 들어 갈 내용을 ＜보기＞에서 옳게 고른 것은?
| 사회기반시설의 ( ㄱ )에 일정기간 동안 ( ㄴ )에게 해당 시설의 소유권이 인정되며 그 기간이 만료되면 ( ㄷ )이 ( ㄹ )에 귀속되는 방식이다. |
| <보기> a. 착공 후 b. 준공 후 c. 사업시행자 d. 국가 또는 지방자치단체 e. 시설소유권 f. 시설관리운영권 |
① ㄱ – a, ㄴ – c, ㄷ- e, ㄹ – d
② ㄱ – a, ㄴ – c, ㄷ- e, ㄹ – c
③ ㄱ – a, ㄴ – d, ㄷ – f, ㄹ – c
④ ㄱ – b, ㄴ – c, ㄷ – e, ㄹ- d
⑤ ㄱ – b, ㄴ – d, ㄷ – f, ㄹ – c
35. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적당 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
| • 대상토지 현황: A시 B구 C동 120번지, 일반상업지역, 상업용 • 기준시점: 2023. 12. 28. • 표준지공시지가(A시 B구 C동, 2023. 01. 01. 기준)
• 지가변동률(A시 B구, 2023.01.01.~2023.10.28.) |
① 6,798,000원/㎡
② 8,148,000원/㎡
③ 10,197,000원/㎡
④ 12,222,000원/㎡
⑤ 13,860,000원/㎡
36. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
| • 대상건물 현황: 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 250㎡ • 기준시점: 2023.10. 28. • 사용승인일: 2015.10.28. • 사용승인일의 신축공사비: 1,200,000원/㎡(신축공사비는 적정함) • 건축비지수(건설공사비지수) – 2015. 12. 28.: 100 – 2023.10. 28.: 150 • 경제적 내용연수: 50년 • 감사수정방법: 정액법 • 내용연수 만료 시 잔존가치 없음 |
① 246,000,000원
② 252,000,000원
③ 258,000,000원
④ 369,000,000원
⑤ 378,000,000원
37. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)이 수익환원법인 대상물건은 모두 몇 개인가?
| • 상표권 • 임대료 • 저작권 • 특허권 • 과수원 • 기업가치 • 광업재단 • 실용신안권 |
① 2개
② 3개
③ 4개
④ 5개
⑤ 6개
38. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?
① 수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
③ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
⑤ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
39. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?
① 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
② 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ산정할 때에는 한국부동산원법 에 따른 한국부동산원에게 이를 의뢰하여야 한다.
③ 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
④ 시장 · 군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
⑤ 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.
40. 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
② 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.
③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
④ 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.
⑤ 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
