21. 부동산투자 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
| ㄱ. 표준편차가 작을수록 투자에 수반되는 위험은 커진다. ㄴ. 위험회피형 투자자는 변이계수(변동계수)가 작은 투자안을 더 선호한다. ㄷ. 경기침체, 인플레이션 심화는 비체계적 위험에 해당한다. ㄹ. 부동산투자자가 대상부동산을 원하는 시기와 가격에 현금화하지 못하는 우동성위험에 해당한다. |
① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄴ, ㄷ
④ ㄴ, ㄹ
⑤ ㄷ, ㄹ
22. 甲은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당률(DCR)은? (단, 모든 현금 유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에 한함)
| • 담보인정비율(LTV): 시장가치의 50% • 연간 저당상수: 1.12 • 가능총소득(PGI): 5,000만원 • 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10% • 영업경비비율: 유효총소득의 28% |
① 1.08
② 1.20
③ 1.50
④ 1.67
⑤ 1.80
23. 다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 세후현금흐름승수는? (단, 주어진 조건에 한함)
| • 총투자액: 50,000만원 • 지분투자액: 36,000만원 • 가능총소득(PGI): 6,000만원 • 공실률:15% • 재산세: 500만원 • 원리금상환액: 600만원 • 영업소득세: 400만원 |
① 8
② 10
③ 12
④ 15
⑤ 20
24. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
① 시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.
② 기대수익률은 투자로 인해 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률이다.
③ 정(+)의 레버리지효과는 자기자본수익률이 총자본수익률(종합수익률)보다 높을 때 발생한다.
④ 요구수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률이다.
⑤ 부동산투자자는 담보대출과 전세를 통해 레버리지를 활용할 수 있다.
25. 甲은 아래 조건으로 부동산에 10억원을 투자하였다. 이에 관한 투자분석의 산출값으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
| • 순영업소득(NOI): 2억원/년 • 원리금상환액: 2,000만원/년 • 유효총소득승수: 4 • 지분투자액: 8억원 |
① 유효총소득은 2억5천만원
② 부채비율은 25 %
③ 지분환원율은 25 %
④ 순소득승수는 5
⑤ 종합환원율은 20 %
26. 부동산투자분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 내부수익률은 수익성지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만드는 할인율이다.
② 회계적 이익률법은 현금흐름의 시간적 가치를 고려하지 않는다.
③ 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.
④ 순현재가치법, 내부수익률법은 할인현금수지분석법에 해당한다.
⑤ 담보인정비율(LTV)은 부동산가치에 대한 융자액의 비율이다.
27. PF(Project Financing)대출을 유동화하는 자산유동화증권(ABS)과 자산담보부 기업어음(ABCP)에 관한 설명으로 옳은 것은?
① ABS는 유치권의 방법으로, ABCP는 근저당의 방법으로 사업부지를 피담보채무의 담보로 확보하여야 한다.
② ABS는 금융위원회에 등록한 이전 회차의 유동화계획을 따를 경우, 금융위원회에 등록 없이 금번 회차에도 동일하게 재발행할 수 있다.
③ ABS는 유동화 도관체(conduit)가 개발업체에 직접 PF대출을 제공한 후 해당 대출채권을 유동화할 수 있다.
④ 공사대금 재원이 필요한 경우, 시행사는 공사대금채권을 담보로 ABCP를 발행하고 이를 통해 조달한 재원을 시공사에 지급한다.
⑤ 채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인투자자는 소득세 납부의무를 가진다.
28. A회사는 전년도에 임대면적 750 m2 의 매장을 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하였다. 계약내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연임대료로 총 12,000만원을 지급한 경우, 해당 계약내용에 따른 추가임대료율은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
| • 전년도 매출액: 임대면적 ㎡당 100만원 • 손익분기점 매출액: 임대면적 ㎡당 60만원 • 기본임대료: 임대면적 ㎡당 10만원 |
① 15 %
② 20 %
③ 25 %
④ 30 %
⑤ 35 %
29. 부동산투자회사법상 ‘자기관리 부동산투자회사'(REITs, 이하 “회사”라 한다)에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 국토교통부장관은 회사가 최저자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체 없이 주요 출자자(발행주식 총수의 100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다.
② 최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
③ 주요 주주는 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니 된다.
④ 회사는 그 자산을 투자ㆍ운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
⑤ 주주총회의 특별결의에 따른 경우, 회사는 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정한다.
30. 저당담보부증권(MBS)의 가격변동에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
① 투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상한다면, 가중평균상환기간(duration)이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격이 더 크게 하락한다.
② 채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격은 채권시장 수익률의 변동에 영향을 받지 않는다.
③ 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로, 동일위험수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 상승한다.
④ 채권시장 수익률이 상승할 때 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 작다.
⑤ 고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다.
